Comprendre les SCPI en 2 mn

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

QU'EST CE QU'UNE SCPI ?

COMPRENDRE LES SCPI EN 2 MN

Définition

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d'investissements collectifs permettant de percevoir un revenu immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public.

Le capital social est composé de fractions d’immeubles anciens ou neufs, expliquant ainsi que certaines SCPI ne soient pas pérennes. Les immeubles en question peuvent comporter des risques : insalubrité, non-conformité, emplacement peu attractif, etc.

C’est pourquoi Prominis a sélectionné pour vous les SCPI les plus efficaces, mais aussi les plus pérennes.

Les avantages

Les raisons d’investir dans les SCPI

Accessibilité

Le principal avantage est l'accessibilité. Habituellement, il faut être propriétaire d’un un ou plusieurs biens immobiliers pour percevoir des revenus locatifs. Mais l’accès à la propriété est souvent hors de portée. Dans le cas des SCPI, à partir de 5000 € l’associé devient propriétaire d’un pourcentage de plusieurs immeubles.

Sécurité

De là résulte un deuxième avantage : la sécurité. Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier mis en location on est confronté à de multiples risques : impayés, dégradations, absence de locataire.

Avec une SCPI les risques locatifs sont mutualisés car il n'y a pas un seul bien immobilier et un seul locataire mais des dizaines voire des centaines de biens immobiliers et de locataires. Même si un des immeubles est vide cela ne réduit pas à néant le loyer.

Flexibilité

Cette flexibilité prend deux formes.

D’une part, en souscrivant des parts de SCPI, l’associé peut choisir le type d’immeuble acheté : écoles, commerces, bureaux, entrepôts, cliniques etc. Cette personnalisation permet de donner un sens à votre investissement.

D’autre part, vous pouvez adapter votre entrée et votre sortie de la société selon votre budget. Dans le cadre d’un investissement immobilier direct, il n'est pas possible de vendre 10% de son appartement pour faire face à ses besoins. Avec les SCPI, vous pouvez vendre vos parts sociales en cas de difficultés financières, ou dans l’optique d’un nouvel investissement. Vous restez libre de souscrire à nouveaux à des parts sociales.

Les risques

Les risques d’investir dans les SCPI

Perte en capital

Les SCPI sont composées d’immobilier qui varie à la hausse comme à la baisse. Le capital n’est pas garanti.

Baisse des loyers

Les SCPI peuvent voir leurs loyers baissés si le marché locatif le demande.

Liquidité

Les SCPI sont composées d’immobilier. Comme en immobilier physique, dans des périodes de stress il peut être plus long de revendre ses actifs. Aujourd’hui la liquidité est excellente.

Qui ?

Qui s’occupe de vous ?

En investissant dans les SCPI, vous n’êtes plus tout seul. Plusieurs acteurs se mobilisent, tous contrôlés par l’Autorité des marchés financiers.

L’AMF

Autorité publique indépendante, elle a pour mission de réguler les activités financières françaises. Elle dispose d’un pouvoir de sanction à l’égard de la société de gestion, mais aussi du conseiller en investissements financiers, et vérifie le respect de leurs obligations professionnelles respectives.

La société de gestion

Elle gère la SCPI. Elle décide de la politique d'acquisition, de vente et de restructuration des actifs. Elle se charge ou délègue tout l’aspect administratif, à la manière des agences immobilières : comptabilité, encaissements des recettes et paiement des charges, surveillance et optimisation du parc immobilier, information des associés etc.

Les organes de la société

On y trouve le Conseil de surveillance, composé de sept associés de la SCPI élus en assemblée générale. Il est chargé de contrôler en interne les décisions de la société. Aussi, on trouve l’assemblée générale des associés qui décide de la direction de la société, mais aussi de son quotidien et des « règles du jeu » pour l’année avenir (taux d’endettement, augmentation de capital, développement etc.).

Le Conseiller en investissements financiers

Agréé CIF et contrôlé par l’Autorité des marchés financiers, ce professionnel s’engage à respecter son obligation de bonne conduite. Il peut lui être demandé de justifier les investissements en SCPI qu’il propose.

La Fiscalité

La fiscalité des SCPI

Impôt sur le revenu et SCPI

Les SCPI génèrent des dividendes qui seront imposés chez le propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers, hormis une faible part dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Si le total des revenus fonciers n’excède pas 15 000 €, le porteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier, accédant ainsi à un abattement forfaitaire de 30 % sur ces derniers.

Plus-value et SCPI

Lors de la transmission de parts de SCPI, l’associé peut être amené à réaliser une plus-value. Le régime applicable sera celui des plus-values immobilières des particuliers, sans pouvoir bénéficier de l’exonération pour cession d’immeuble dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000 €.

Les chiffres

Collecte (millions €)

Collecte SCPI

Parts liquidées (retraits non compensés en M€)

Parts SCPI liquidiées

Ce graphique (ci-dessus) montre le risque qu’il y a à investir dans une SCPI sans les conseils d’un observateur avisé. Les SCPI à capital variable peuvent voir soudainement un grand nombre de départs, réduisant d’autant le capital social. La SCPI n’en devient que plus fragile.

Parts en attente de cession (% en nombre de parts)

Parts SCPI en attente de cession

Performance des SCPI : Taux de Distribution sur Valeur de marché (DVM) (en %)

Performance des SCPI - Taux de Distribution sur Valeur de marché (DVM)

Glossaire

Les définitions utiles

Assemblée générale

En souscrivant à des parts de SCPI, le souscripteur en devient associé. Dès lors, il devient titulaire de droits financiers (droit aux dividendes, etc.) et de droits politiques (droit de vote, droit à l’information).

L’assemblée générale est une illustration de ce droit à l’information. Le souscripteur pourra s’y rendre, voter et participer à la vie sociale de la SCPI.

Associé

De façon général, il peut s’agir d’une personne physique ou morale détenant une fraction du capital social d’une société. En souscrivant à des parts de SCPI, le souscripteur en devient associé. Il sera périodiquement informé de l’activité de la SCPI par un bulletin trimestriel d’informations.

Crédit amortissable / Crédit in fine

Ce sont deux modes de financement qui ont recours à l’emprunt bancaire, mais dont le remboursement ne s’effectue pas dans les mêmes conditions.

Le crédit amortissable permettra au souscripteur de rembourser une fraction du capital et des intérêts chaque mois. L’avantage est que le montant des intérêts diminue au cours du temps, le capital restant dû diminuant. L’inconvénient est qu’il nécessite de rembourser des sommes non-négligeables tout au long de la durée de l’emprunt.

Le crédit in fine permettra au souscripteur de rembourser seulement les intérêts durant la durée de l’emprunt. Le capital ne sera remboursé qu’au terme de celui-ci, en une seule fois. L’avantage est de décaler le moment du principal remboursement à un avenir plus fructueux (rembourser le capital avec le contenu d’une assurance-vie par exemple).

Délai de jouissance / carence

C’est le délai qui incombe au souscripteur entre la date de souscription et le moment d’entrée en jouissance de ses droits dans la SCPI. C’est au terme de ce délai que le souscripteur percevra sa quote-part dans les bénéfices de la société. Dans les bonnes SCPI, il correspond au délai moyen nécessaire à la société de gestion pour investir l'argent des nouveaux associés.

Démembrement de propriété

C’est un mécanisme de droit civil permettant de dissocier les trois droits qui composent la propriété :

  • l’abusus ou nue-propriété : son titulaire ne perçoit aucun fruit, ni ne débourse des frais pour l’entretien du bien, mais peut disposer de celui-ci (vente, modifications substantielle … ) sous réserve des droits de l’usufruitier ;
  • l’usus, ou l’usage : son titulaire peut utiliser le bien ;
  • le fructus : son titulaire peut percevoir les fruits du bien (loyers, dividendes …).

Dépositaire

Obligatoirement nommé par la SCPI, le dépositaire a pour mission la garde des actifs, le contrôle a posteriori de la régularité des décisions de gestion et le suivi des liquidités. Il protège l’intérêt des épargnants et l’égalité entre les investisseurs.

Dividendes / loyers

Ce sont les fruits qui résultent de la détention de parts sociales. Les dividendes/loyers ne sont perçus qu’au terme du délai de jouissance, et sont proportionnels à la fraction du capital détenue par le souscripteur. Leur montant dépend des bénéfices enregistrés par la SCPI.

Frais de gestion

Afin de décharger les associés de SCPI du souci de gestion, des sociétés agrées par l’Autorité des marchés financiers se chargent des tâches administratives. Une commission est alors prélevée et correspond à un pourcentage annuel des revenus tirés de la SCPI. Cette commission dépend du type de SCPI.

Frais de souscription

Ce sont les frais d’entrée au capital de la SCPI qui permettent l’accomplissement de toutes les formalités liées à cette entrée. C’est l’équivalent des frais de notaire pour l’immobilier d’habitat.

Marché primaire / Marché secondaire

La distinction permet d’établir l’origine des parts sociales de SCPI en vente.

Si ces parts sont vendues sur le marché primaire, cela signifie qu’elles viennent d’être crées. A l’inverse, si elles sont vendues sur le marché secondaire, c’est qu’elles ont déjà fait l’objet d’une première vente auparavant.

Micro-foncier

Régime fiscal optionnel et irrévocable pendant 3 ans, applicable aux revenus fonciers dont le total n’excède pas 15 000 €. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu foncier brut, mais exclut tout autre faveur.

Nue-propriété

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement, faisant ainsi apparaître, d’une part, l’usufruit, et d’autre part, la nue-propriété. Cette dernière se caractérise par le fait que son titulaire ne perçoit aucun revenu, ni débourse aucune somme. C’est un « droit à attendre » de devenir plein propriétaire, au terme d’un délai déterminé ou déterminable.

Performance globale

Les SCPI ont une performance globale calculée en prenant en compte le rendement et l’évolution du prix de la part. Dernièrement, leur performance annuelle globale s'établissait autour de 5 %.

Rendement / Taux de distribution sur valeur de marché

Le taux de rendement, remplacé par le taux de distribution sur valeur de marché en 2012, est représenté par le quotient suivant :

Dividende brut avant prélèvement libératoire / prix de part acquéreur moyen de l’année

Revenu / Déficit foncier

Lorsqu’il loue un bien, le propriétaire perçoit des loyers. Pour les impôts, ceux-ci doivent être déclarés comme des revenus fonciers. A l’inverse, lorsque le propriétaire doit engager des dépenses relatives à l’entretien de biens immobiliers locatifs, il pourra les imputer sur ses autres revenus fonciers sous certaines conditions.

En matière de SCPI, les frais de gestion, travaux, primes d’assurance et autres, sont considérés comme des charges que le propriétaire de parts de SCPI pourra déduire de son revenu locatif.

Société civile de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI sont des sociétés propriétaires d’ensembles immobiliers. L’accès au capital est ouvert au grand public et les associés perçoivent des parts sociales selon leur détention du capital. Ces sociétés permettent d’accéder à la propriété immobilière assez facilement, et assurent un complément de revenu stable.

SCPI à capital fixe

Le capital de la SCPI est composé d’un nombre fixe de parts sociales. Sa modification nécessite la réunion de l’assemblée générale extraordinaire qui votera en ce sens.

SCPI à capital variable

Le capital de la SCPI est composé d’un nombre variable de parts sociales, en fonction des arrivées et départs des nouveaux associés.

Taux réel d’occupation

Quotient du nombre d’immeubles mis en location par le nombre d’immeubles effectivement loués. Ce taux est une préoccupation constante pour le propriétaire qui souhaite louer son immeuble : il risque de n’avoir aucun locataire, donc aucun revenu.

Grâce aux SCPI qui possède plusieurs immeubles, le propriétaire verra le risque d’inoccupation dilué dans la masse des autres immeubles loués.

Taux d’occupation financier

Proche du taux réel d’occupation, il permet de chiffrer le montant des loyers « perdus » du fait de la non-location de certains immeubles. Il est le quotient du montant des loyers facturés par le montant total des loyers si tous les immeubles étaient mis en location.

Valeur de réalisation

Valeur vénale des immeubles fixée lors de l’expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs. Cette méthode de valorisation s’appelle aussi « Actif net réévalué ».

Valeur de reconstitution

C’est la valeur correspondant au prix nécessaire pour recréer la SCPI de zéro : valeur des immeubles augmentée des frais nécessaires à leur acquisition.

Valeur de retrait

Dans les SCPI à capital variable, elle correspond au montant de la souscription diminué des frais d’entrée.

Valeur nominale

C’est la valeur donnée à une part sociale lors de son émission.

Valeur vénale

Estimée par un expert, c’est la valeur d’un bien à un instant donné. Elle peut être supérieure ou inférieure à la valeur d’acquisition, ce qui donnera lieu à une plus-value ou une moins-value.